陈砚舟坐定，没有急着从包里掏文件。他先解开了西装最上面那颗扣子，动作不紧不慢，像是在调整呼吸节奏。

李志远抬眼看了他一眼，手指轻轻敲了下桌角：“你说不是来贷款的？那是来干嘛的——给我讲个故事？”

“比讲故事有用。”陈砚舟笑了笑，“我是来给您看一组数字的。”

他打开平板，调出第一张图表：文创市集开业三十一日，累计客流突破十二万人次，客单价稳定在四十七元上下，复购率百分之三十九。第二张是周边三所高校的学生消费能力模型，结合外卖平台数据和快递量变化，推演出该片区未来三年的日均消费潜力。

“您看到的这笔‘平台结算’入账，其实是我在学校竞赛拿的第一名奖金。”他语气轻松得像在聊天气， 他的眼神中透着坚定，嘴角带着自信的微笑，每一个字都掷地有声。 “五万块，主办方用第三方支付发的，系统记录没法改。巧的是，那天正好签了和协会的合作协议，资金进出时间撞上了。银行查流水，难免多想。”

李志远没接话，但眼神往那份获奖证明上多扫了一眼。

“我不怪您怀疑。”陈砚舟合上平板，身体微微前倾，“换我坐在这个位置，也会觉得一个大学生跑来说要搞地产开发，要么疯了，要么背后有人替他兜底。”

他顿了顿，嘴角微扬：“但我既没疯，也没靠山。我只是比别人早看了三个月的规划文件。”

话音落，他抽出一份控规图，轻轻推过去。

“地铁五号线，设站倒计时三年。这块地现在每平米成本不到八千，等线路一通，保守估值翻两倍。我不是第一个盯上它的人，但可能是唯一一个敢带着运营数据走进银行会议室的。”

李志远终于拿起那份图纸，指尖在站点位置点了点：“规划还没批红，不能抵押。”

“当然不能。”陈砚舟点头，“我也不是拿蓝图换钱。我是想问您——如果我能证明这片区域已经有人愿意为它的未来买单，银行愿不愿意分阶段参与？”

“怎么证明？”

“我已经做了第一个实验。”他翻开市集运营报告，“三百平的空间，三个月实现现金流回正，商户续约率百分之八十五。这不是运气，是模式可复制。”

李志远手指轻轻点着市集运营报告，眼神锐利地追问：“你说三百平空间三个月现金流回正，具体成本构成是怎样的？哪些是固定成本，哪些是可变成本？”

陈砚舟有条不紊地回答：“固定成本主要是场地租金和基础装修摊销，约占65%；可变成本包括商品采购、人员工资等，其中人员工资根据客流量和销售额设有浮动机制，高峰期增聘兼值，淡季自动下调人力支出，确保整体成本弹性可控。”

李志远眉头微动：“所以你打算把这套搬到那块地上？”

“不止。”陈砚舟又取出一份文件，“我还准备申报‘城市更新试点’，联合文化品牌做青年创客空间。策划案有政府活动承办方盖章背书，文案通过市政评审初筛的概率很高。”

“谁写的文案？”

“一个中文系学生。”他说完都笑了，“她说老厂房的记忆不该被拆成钢筋水泥，而应该变成年轻人创业的起点。我觉得这话挺值钱。”

李志远身体前倾，饶有兴致地问：“这个中文系学生写的‘老厂房记忆’理念，有没有具体案例支撑？比如她提到过哪些实际的老厂房改造项目？”

陈砚舟自信地回答：“她做过不少实地调研，像江城棉纺三厂改造的‘织光里’创意园区，那里保留了原有的工业建筑风格，同时融入了现代艺术元素，吸引了大量年轻创业者和游客，成为当地的文化地标。还有南湖锅炉厂转型的‘火种公社’，通过模块化空间设计，